به گزارش شبکه اطلاع‌رسانی طلا و ارز، خرید ملکی که در رهن بانک قرار دارد، یکی از پرخطرترین معاملات بازار مسکن است. دلیل آن ساده است: وام فروشنده با فروش خانه از بین نمی‌رود. بانک همچنان حق دارد برای بازپس‌گیری پولش به همان ملک رجوع کند، حتی اگر مالک تازه‌ای صاحب آن شده باشد.
این موضوع در شرایطی اهمیت دارد که بسیاری از خانوارها برای خرید خانه به وام بانکی تکیه می‌کنند و قیمت مسکن، معامله‌ها را به مبالغ بزرگ‌تری رسانده است. هرچه مبلغ وام و ارزش ملک بالاتر باشد، پیامد یک بدهی تسویه‌نشده برای خریدار سنگین‌تر می‌شود.
رهن بانکی یعنی چه؟
وقتی کسی وام می‌گیرد، معمولاً سند ملکش را به‌عنوان وثیقه نزد بانک می‌گذارد. وثیقه یعنی تضمینی که بانک در صورت بازنگشتن پول، از آن استفاده می‌کند. این حق به شخص فروشنده وابسته نیست و به خود ملک چسبیده است. بنابراین با تغییر مالک هم برقرار می‌ماند.
نتیجه عملی این قاعده روشن است. اگر فروشنده اقساط را پرداخت نکند، بانک ملک را هدف قرار می‌دهد و خریدار، که هیچ وامی نگرفته، درگیر بدهی دیگری می‌شود. به بیان ساده، خریدار بدهی فروشنده را همراه با سند می‌خرد، مگر آن‌که پیش از معامله بدهی تسویه و رهن فک شده باشد.
بدهی از کجا به خطر توقیف می‌رسد؟
مسیر این خطر چند مرحله دارد. ابتدا اقساط عقب می‌افتد، سپس بانک اعلام می‌کند که وام سررسید شده است. در ادامه، بانک برای وصول طلبش ملک را به فروش می‌گذارد. هر مرحله از این زنجیره می‌تواند ماه‌ها طول بکشد، اما اگر بدهی صاف نشود، پایان مسیر فروش ملک است.
نکته مهم برای خریدار این است که آگاهی نداشتن از بدهی، او را از این روند معاف نمی‌کند. به همین دلیل بررسی وضعیت سند و وجود یا نبود محدودیت روی ملک، پیش از پرداخت پول، بخشی از هر معامله امن به شمار می‌رود. در مقابل، پرداخت کل مبلغ پیش از روشن شدن وضعیت رهن، بیش‌ترین ریسک را به خریدار منتقل می‌کند.
معاملات رهنی در عمل چگونه انجام می‌شود؟
در برخی معاملات، طرفین توافق می‌کنند بخشی از پول خریدار مستقیم صرف تسویه وام فروشنده شود و پس از آزادسازی سند، انتقال انجام شود. این شیوه جلوی ابهام را می‌گیرد، چون بدهی پیش از رسیدن ملک به مالک جدید پاک می‌شود. در جای دیگر، خریدار وام را با موافقت بانک بر عهده می‌گیرد و اقساط را ادامه می‌دهد. این حالت فقط با تأیید رسمی بانک معتبر است.
آنچه از این روند برمی‌آید این است که اصل ماجرا قیمت ملک نیست، بلکه وضعیت حقوقی آن است. دو خانه با قیمت یکسان می‌توانند ریسک کاملاً متفاوتی داشته باشند، اگر یکی سند آزاد و دیگری سند در رهن داشته باشد. تصمیم نهایی درباره پذیرش یا رد این ریسک بر عهده خود خریدار است.
نظرات کاربران