به گزارش شبکه اطلاع‌رسانی طلا و ارز، در شرایطی که بسیاری از خانوارها خرید خانه در تهران را رویایی دست‌نیافتنی می‌دانند، تازه‌ترین داده‌های بازار مسکن نشان می‌دهد هنوز در بخش‌هایی از پایتخت می‌توان با کمتر از دو میلیارد تومان صاحب‌خانه شد. بررسی آگهی‌های خرید و فروش واحدهای کوچک‌متراژ در مناطق مختلف تهران حاکی از آن است که کف قیمت برای آپارتمان‌های حدود ۵۰ تا ۵۵ متر مربع در مناطق جنوبی و جنوب‌غربی شهر، به حدود ۱.۷ میلیارد تومان کاهش یافته است.
در مقابل، در مناطق شمالی و مرکزی تهران، خرید واحدی با همین متراژ، حداقل به ۷ تا ۹ میلیارد تومان سرمایه نیاز دارد. این اختلاف چندبرابری، شکاف طبقاتی در بازار مسکن پایتخت را به‌خوبی نشان می‌دهد؛ جایی که توان خرید خانوارها در سال‌های اخیر به‌سرعت کاهش یافته و بازار به سمت واحدهای نقلی و مناطق ارزان‌تر متمایل شده است.
اما این کاهش قیمت در مناطق پایین‌دست، صرفاً به‌معنای فرصت نیست؛ بلکه در پشت آن واقعیت‌هایی نهفته که هم از رکود تقاضا و هم از تغییر الگوی سکونت در تهران خبر می‌دهد.
تغییر نقشه قیمت در تهران؛ جنوب ارزان، شمال دست‌نیافتنی
داده‌های میدانی از بازار نشان می‌دهد قیمت‌ها در تهران بیش از هر زمان دیگری به «منطقه» وابسته شده است. در مناطق شمالی نظیر الهیه، زعفرانیه و نیاوران، میانگین قیمت هر مترمربع برای آپارتمان‌های نقلی به حدی بالا رفته که خرید یک واحد ۵۰ متری کمتر از ۹ میلیارد تومان ممکن نیست. در مناطق میانی همچون صادقیه، جیحون، پیروزی و مجیدیه، میانگین قیمت‌ها در بازه ۲.۵ تا ۴ میلیارد تومان قرار دارد؛ در حالی که در جنوب پایتخت، از جوادیه تا یافت‌آباد و شهرری، هنوز می‌توان آپارتمان‌هایی زیر دو میلیارد تومان پیدا کرد.
بر اساس برآوردها، مناطق ۱۸، ۱۹ و ۲۰ کمترین سطح قیمت را دارند و واحدهایی با عمر ساخت بیش از ده سال، گزینه اصلی خریداران کم‌سرمایه محسوب می‌شوند. در مقابل، مناطق ۱ تا ۳ در شمال شهر، همچنان در صدر جدول گران‌ترین مناطق تهران قرار دارند.
کارشناسان معتقدند کاهش توان خرید، رشد تورم عمومی و توقف ساخت‌وسازهای بزرگ‌مقیاس در مناطق شمالی، باعث شده معاملات از لوکس‌نشینی به سمت خانه‌های مصرفی و کوچک‌تر تغییر مسیر دهد؛ روندی که در ماه‌های اخیر با ثبات نسبی نرخ ارز و کاهش موقتی تقاضای سرمایه‌ای تشدید شده است.
تبعات اجتماعی و اقتصادی یک بازار دوپاره
افزایش اختلاف قیمت میان شمال و جنوب تهران تنها یک مسأله اقتصادی نیست، بلکه بازتابی از شکاف اجتماعی در پایتخت به شمار می‌رود. با کاهش قدرت خرید طبقه متوسط، بسیاری از خانوارها به‌ناچار به مناطق پایین‌تر مهاجرت کرده‌اند؛ روندی که از یک‌سو باعث رونق نسبی در بازار مسکن جنوب تهران شده و از سوی دیگر، تمرکز طبقاتی و فشار بر زیرساخت‌های شهری این مناطق را افزایش داده است.
از منظر اقتصادی، تمرکز معاملات در واحدهای نقلی می‌تواند نشانه‌ای از رکود در بخش سرمایه‌گذاری باشد. سازندگان نیز به‌دلیل افزایش هزینه ساخت، تمایل کمتری به پروژه‌های بزرگ دارند و در نتیجه، بازار به سمت ساخت‌وسازهای کوچک‌مقیاس حرکت کرده است.
در بعد اجتماعی، این جابه‌جایی به معنای تثبیت دوگانگی در شهر است؛ شهری که یک‌سوی آن برج‌های میلیاردی با واحدهای خالی از سکنه قرار دارد و سوی دیگر آن، آپارتمان‌های نقلی و فشرده‌ای که خانواده‌ها برای تأمین حداقل سرپناه در آن ساکن می‌شوند. چنین روندی، در بلندمدت می‌تواند تعادل جمعیتی و حتی ساختار اقتصادی شهر را دگرگون کند.
فرصت یا هشدار؟
بازار مسکن تهران در وضعیت حساسی قرار گرفته است؛ از یک‌سو، کاهش نسبی قیمت در برخی مناطق، فرصت کوتاه‌مدتی برای خریداران واقعی ایجاد کرده و از سوی دیگر، افزایش هزینه ساخت، مالیات بر خانه‌های خالی و رکود درآمدی خانوارها می‌تواند به جهش مجدد قیمت‌ها در سال آینده منجر شود.
به بیان دیگر، خانه‌های زیر دو میلیارد تومانی در تهران را می‌توان «آخرین فرصت‌های ورود طبقه متوسط به بازار مسکن» دانست. با این حال، این فرصت‌ها محدود و پرریسک هستند؛ زیرا بخش عمده این واحدها در مناطق کم‌برخوردار قرار دارند و از نظر دسترسی شهری، امکانات محلی و حتی ایمنی سازه‌ای، با چالش‌هایی روبه‌رو هستند.
از منظر سیاست‌گذاری کلان، داده‌های اخیر زنگ هشداری برای دولت و شهرداری محسوب می‌شود. تمرکز قدرت خرید در مناطق خاص، در حالی که بخش‌های وسیعی از شهر از چرخه خرید و ساخت خارج می‌شوند، می‌تواند پیامدهایی همچون افزایش مهاجرت درون‌شهری، رشد سکونتگاه‌های غیررسمی و کاهش پویایی اقتصادی را به همراه داشته باشد.
بازار مسکن تهران در آستانه دگرگونی
بازار مسکن تهران امروز به صحنه‌ای از تضادهای اقتصادی تبدیل شده است: از یک‌سو خانه‌های میلیاردی در شمال شهر که خریدار واقعی ندارند، و از سوی دیگر، خانه‌های نقلی در جنوب که آخرین پناه خریداران مصرفی هستند.
در این میان، عدد «دو میلیارد تومان» به مرز روانی جدیدی برای ورود به بازار تبدیل شده؛ مرزی که اگر تورم و رکود ساخت‌وساز ادامه یابد، احتمالاً در ماه‌های آینده نیز دوام نخواهد آورد.
برای خریداران، اکنون بیش از هر زمان دیگری اهمیت دارد که انتخاب منطقه را نه فقط بر اساس قیمت، بلکه بر مبنای آینده محله، کیفیت زیرساخت و پایداری سرمایه انجام دهند.
در نهایت، مسکن در اقتصاد ایران دیگر تنها یک نیاز نیست؛ بلکه شاخصی از شکاف درآمدی، ثبات اقتصادی و حتی امید اجتماعی شده است. اگر سیاست‌گذاری‌ها به سمت تعادل نرود، تهرانِ فردا ممکن است شهری با دو طبقه مسکن باشد: یکی برای سرمایه‌داران، و دیگری برای بقا.
نظرات کاربران