به گزارش شبکه اطلاع‌رسانی طلا و ارز، در ابتدای تابستان امسال، شهرداران مناطق ۲۲گانه تهران با استناد به «شرایط خاص ناشی از حملات هوایی رژیم صهیونیستی» و با هدف تسهیل فرآیندهای اجرایی در خدمات‌رسانی عمومی، بخشنامه‌ای مشترک را به اجرا گذاشتند که یکی از مهم‌ترین مفاد آن، اعطای مجوز افزایش تراکم ساختمانی بود. بر اساس این تصمیم، برای برخی پلاک‌ها دو طبقه و برای برخی دیگر یک طبقه اضافه در نظر گرفته شد؛ اقدامی که هرچند در قالب خدمات عمومی معرفی شد، اما از همان ابتدا این پرسش را ایجاد کرد که اعطای تراکم ساختمانی تا چه اندازه با منافع عمومی شهروندان هم‌خوانی دارد. چند هفته بعد، نصب بنرهایی با مضمون آمادگی شهرداری برای اعطای طبقات مازاد در محله‌های مختلف تهران، نشان داد این سیاست وارد فاز اجرایی شده و حالا داده‌های رسمی مرکز آمار ایران تصویر روشن‌تری از پیامدهای آن ارائه می‌دهد.
کاهش پروانه‌ها، افزایش تراکم واحدها
بررسی آمارهای جدید مرکز آمار ایران نشان می‌دهد در نیمه نخست امسال، تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده در تهران نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۲۳ درصد کاهش یافته، در حالی که تعداد واحدهای مسکونی جدید تنها ۱۱ درصد افت کرده است. این فاصله معنادار میان کاهش پروانه‌ها و واحدها، حکایت از افزایش تعداد واحد مسکونی در هر پلاک دارد. به بیان دیگر، اگرچه پروژه‌های ساختمانی کمتری آغاز شده، اما ساختمان‌ها متراکم‌تر و بلندتر شده‌اند.
بلندمرتبه‌سازی آرام اما پیوسته
میانگین تعداد واحد مسکونی در ساختمان‌هایی که نیمه اول امسال مجوز ساخت گرفته‌اند، به ۹ واحد در هر پلاک رسیده است؛ رقمی که سال گذشته حدود ۷ واحد بود. این افزایش به معنای رشد متوسط ارتفاع ساختمان‌های جدید است؛ به‌طوری که الگوی ساخت‌وساز از چهار طبقه روی پیلوت به حدود شش طبقه، شامل پنج طبقه مسکونی روی پیلوت، تغییر کرده است. کارشناسان شهری این روند را مصداق «تراکم‌پاشی» می‌دانند؛ سیاستی که شباهت زیادی به تزریق بی‌هدف منابع در اقتصاد دارد و پیامدهای آن می‌تواند در بلندمدت هزینه‌زا باشد.
تجربه‌ای که پیش‌تر آزموده شده است
مطالعات پیشین در تهران نشان داده‌اند که سیاست‌های مبتنی بر فروش تراکم، یکی از عوامل مؤثر در تشدید تورم زمین و مسکن بوده‌اند. افزایش ارزش زمین ناشی از این سیاست‌ها، هزینه تولید مسکن را برای سازندگان بالا برده و در نهایت به تضعیف قدرت خرید متقاضیان انجامیده است. نتیجه چنین چرخه‌ای، بازاری بوده که هم سرمایه‌گذاران را با تورم تولید مواجه کرده و هم خریداران را از بازار مصرف دور نگه داشته است. اکنون نیز بخشی از رکود ساخت‌وساز و مسکن، نتیجه همان سیاست‌هایی است که از مسیر ضوابط ساختمانی وارد این بازار شده‌اند.
تراکم به‌جای سرمایه‌گذاری پایدار
در ماه‌های اخیر، با وجود دعوت شهرداری به خرید تراکم اضافه، برخی سازندگان به دلیل هزینه‌های بالای جوازهای جدید از این سیاست استقبال نکرده‌اند. با این حال، مدیران شهری همچنان بر این باورند که افزایش تراکم می‌تواند به عرضه مسکن ارزان‌تر منجر شود؛ ادعایی که نه در رشد واقعی سرمایه‌گذاری ساختمانی نمود پیدا کرده و نه در کاهش قیمت مسکن. وابستگی شدید بودجه اداره شهر به درآمدهای ساختمانی، سبب شده فروش تراکم به ابزاری برای جبران کسری‌ها تبدیل شود، آن هم در شرایطی که این رویکرد، هزینه‌های اداره شهر را نیز افزایش می‌دهد.
رکود ساخت‌وساز؛ فراتر از تهران
داده‌های مرکز آمار نشان می‌دهد رکود ساخت مسکن محدود به تهران نیست و در سطح کشور نیز شدت بیشتری دارد. در نیمه اول امسال، تیراژ ساخت‌وساز مسکن در کشور ۲۴ درصد کاهش یافته و تابستان، تحت تأثیر فضای نااطمینانی و تعطیلی نسبی معاملات، بدترین عملکرد را ثبت کرده است. اگر شرایط اقتصادی و محیط سرمایه‌گذاری برای سازندگان بهبود نیابد، به نظر می‌رسد عملکرد تولید مسکن در کل سال نیز کمتر از سال گذشته باشد.
تراکم بیشتر، مسکن گران‌تر
برآیند آمارها و تجربه‌های گذشته نشان می‌دهد «تراکم‌پاشی» نه‌تنها راهکاری پایدار برای حل مشکل کمبود و گرانی مسکن نیست، بلکه می‌تواند به تعمیق رکود و افزایش هزینه‌ها منجر شود. افزایش ارتفاع ساختمان‌ها بدون اصلاح متغیرهای کلان اقتصادی، تنها فشار بیشتری بر بازار زمین، سازندگان و خریداران وارد می‌کند. اگر سیاست‌گذاری شهری به‌دنبال خروج از بن‌بست فعلی است، راه‌حل آن نه در فروش بیشتر تراکم، بلکه در ایجاد بستر پایدار برای سرمایه‌گذاری واقعی و تقویت قدرت خرید متقاضیان مسکن نهفته است.
نظرات کاربران