به گزارش شبکه اطلاع‌رسانی طلا و ارز، بازار اجاره مسکن تهران پس از ۱۴ سال رشد مداوم و پرشتاب، امروز به نقطه‌ای رسیده که دیگر نمی‌توان آن را صرفاً یک روند تورمی دانست. گزارش «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد اجاره‌بها در این بازه زمانی نه‌تنها افزایش کم‌سابقه‌ای را تجربه کرده، بلکه الگوی جغرافیایی آن نیز به‌شدت دگرگون شده است. شکاف سنتی میان شمال و جنوب شهر که سال‌ها به‌عنوان یک تفاوت قیمتی شناخته می‌شد، اکنون به یک گسل معنادار اقتصادی و اجتماعی تبدیل شده است.
در حالی که اجاره‌بها در منطقه یک تهران طی این مدت بیش از ۵۶ برابر شده، مناطق جنوبی نیز با سرعتی غیرمنتظره در حال از دست دادن جایگاه خود به‌عنوان مقصد ارزان‌قیمت مستاجران هستند. این تحولات، تصویری تازه از فشار معیشتی در پایتخت ترسیم می‌کند؛ تصویری که خوانش آن برای فعالان اقتصادی و سیاست‌گذاران مسکن ضروری است.
ریشه‌های جهش اجاره؛ نقطه عطف ۱۳۹۷
مسیر فعلی بازار اجاره بدون بازگشت به تحولات سال ۱۳۹۷ قابل درک نیست. در این سال، هم‌زمانی جهش قیمت مسکن، افزایش شدید شاخص قیمت مصرف‌کننده و تشدید ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی، بازار اجاره را وارد فاز جدیدی کرد. تا پیش از آن، تورم اجاره عمدتاً زیر ۲۰ درصد در نوسان بود، اما از این مقطع به بعد، نرخ رشد اجاره به‌سرعت افزایش یافت و ابتدا به ۲۷ درصد، سپس به ۳۷ درصد و از سال ۱۳۹۹ به بعد به‌طور پایدار وارد کانال بالای ۴۰ درصد شد.
اوج این روند در سال ۱۴۰۲ با ثبت تورم ۵۲ درصدی رقم خورد. در این ۱۴ سال، هزینه مصرف خانوارها حدود ۳۵ برابر افزایش یافته، در حالی که اجاره‌بها ۵۰ برابر شده است؛ اختلافی که نشان می‌دهد بازار اجاره بیش از آنکه تابع درآمد خانوارها باشد، تحت فشار تورم مسکن و کاهش عرضه واحدهای اجاره‌ای قرار گرفته است.
گسل شمال–جنوب؛ چه کسی عقب ماند؟
بررسی منطقه‌ای داده‌ها نشان می‌دهد اگرچه شمال تهران همچنان گران‌ترین بخش بازار اجاره است، اما الگوی رشد در سایر مناطق نیز تغییر کرده است. منطقه یک به‌عنوان نماد بالاشهر، بیشترین رشد اجاره‌بها را تجربه کرده و نسبت اجاره آن به میانگین شهر از ۱.۵۷ برابر در ابتدای دهه ۹۰ به حدود ۱.۸ برابر در سال جاری رسیده است. این روند صعودی، بیش از هر چیز ناشی از استطاعت بالاتر ساکنان این منطقه و مقاومت بیشتر آن‌ها در برابر تورم‌های متوالی است.
در مقابل، مناطق میانی مانند ۴ و ۵ که زمانی نماینده زیست طبقه متوسط شهری بودند، به‌تدریج به میانگین شهر نزدیک شده‌اند. کاهش فاصله این مناطق با متوسط تهران، نشانه‌ای روشن از تضعیف بنیه مالی دهک‌های متوسط و افزایش آسیب‌پذیری آن‌ها در برابر موج‌های تورمی است.
جنوب تهران؛ پایان حاشیه امن مستاجران
تحولات جنوب تهران اما روایت متفاوت و نگران‌کننده‌تری دارد. تا سال ۱۴۰۰، فاصله اجاره‌بهای این مناطق با میانگین شهر کاهش یافته بود، اما در سال‌های اخیر این روند معکوس شده است. پدیده «جابه‌جایی بین‌منطقه‌ای» که از حدود سال ۱۴۰۱ شدت گرفت، نقش کلیدی در این تغییر ایفا کرده است. با کاهش شدید استطاعت مالی، الگوی مهاجرت مستاجران معکوس شد؛ به‌جای حرکت از پایین به بالا، جریان مهاجرت از مناطق میانی به جنوب و از جنوب به حومه شکل گرفت.
ورود مستاجران با توان پرداخت بالاتر به مناطق جنوبی، فشار تقاضا را افزایش داد و موجب شد نرخ رشد اجاره در این مناطق از مناطق میانی پیشی بگیرد. نتیجه آنکه میانگین اجاره جنوب تهران از حدود ۷.۶ هزار تومان به ازای هر مترمربع در ابتدای دهه ۹۰، به بیش از ۳۳۷ هزار تومان در شرایط فعلی رسیده است؛ سطحی که نشان می‌دهد جنوب شهر دیگر پناهگاه مطمئن دهک‌های پایین نیست.
بازار اجاره در آستانه یک بحران ساختاری
در مجموع، کاهش نسبی سرعت رشد اجاره‌بها در سال‌های اخیر، اگرچه در ظاهر می‌تواند نشانه‌ای از آرامش بازار تلقی شود، اما واقعیت آن است که سطح اجاره آن‌قدر بالا رفته که حتی تورم‌های ۲۰ درصدی نیز برای بخش بزرگی از خانوارها غیرقابل تحمل است. بازار اجاره تهران امروز با شکاف‌هایی روبه‌روست که صرفاً اقتصادی نیستند، بلکه ابعاد اجتماعی و فضایی پررنگی دارند. گسل شمال–جنوب عمیق‌تر شده، طبقه متوسط در حال فشرده شدن است و دهک‌های پایین بیش از گذشته به خروج از شهر رانده می‌شوند.
اگر سیاست‌گذاری مسکن نتواند هم‌زمان تورم عمومی را مهار کند و عرضه واحدهای اجاره‌ای را افزایش دهد، رالی ۱۴ ساله اجاره‌بها نه‌تنها متوقف نخواهد شد، بلکه می‌تواند به بحرانی فراگیر در زیست شهری تهران تبدیل شود؛ بحرانی که اثرات آن فراتر از بازار مسکن، اقتصاد شهری و ثبات اجتماعی را نیز تحت‌تأثیر قرار خواهد داد.
نظرات کاربران