به گزارش شبکه اطلاع‌رسانی طلا و ارز یک سال پس از اجرای سیاست تعیین سقف دستوری برای افزایش اجاره‌بها، گزارش‌های رسمی از ناکامی این طرح در کنترل بازار حکایت دارند.
پس از گذشت یک سال از اجرای قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، گزارش‌های رسمی و نظارتی نشان می‌دهد که سیاست تعیین سقف دستوری برای افزایش اجاره‌بها نتوانسته به اهداف تعیین‌شده دست پیدا کند. این قانون که در سال ۱۴۰۳ به تصویب رسید، دولت را موظف کرد برای کنترل بازار اجاره، سقف مشخصی برای افزایش سالانه اجاره‌بها تعیین کند. بر همین اساس، سقف افزایش اجاره در تهران ۲۵ درصد و در بسیاری از شهرهای دیگر نیز حدود همین میزان تعیین شد. با این حال، آمارهای رسمی نشان می‌دهد نرخ رشد واقعی اجاره‌بها از این ارقام فراتر رفته و در تهران و سایر نقاط کشور افزایش اجاره بسیار بیشتر از سقف مصوب بوده است.
این موضوع باعث شده است حتی نهادهای ناظر نیز ناکارآمدی این سیاست را تأیید کنند. در گزارش‌های نظارتی مجلس آمده است که بسیاری از موجران با پایان دادن به قراردادهای قبلی و انعقاد قرارداد جدید با مستأجران دیگر، عملاً محدودیت‌های قانونی را دور زده‌اند. از نگاه طراحان قانون، همین مسئله سبب شده است که سیاست کنترل اجاره‌بها نتواند اثر مورد انتظار را بر بازار بگذارد.
اما مقاله این تحلیل را به چالش می‌کشد و معتقد است مشکل اصلی تنها نبود ابزارهای اجرایی نبوده، بلکه اساساً سیاست قیمت‌گذاری دستوری در بازاری مانند بازار اجاره با واقعیت‌های اقتصادی سازگار نیست. از این منظر، زمانی که دولت بدون توجه به شرایط بازار، نرخ مشخصی را برای افزایش اجاره تعیین می‌کند، عرضه‌کنندگان برای جبران زیان یا حفظ منافع خود، راه‌هایی برای دور زدن قانون پیدا می‌کنند. به همین دلیل، نویسنده معتقد است که شکست سیاست فعلی بیش از آنکه ناشی از ضعف در اجرای قانون باشد، نتیجه مداخله مستقیم دولت در سازوکار قیمت‌گذاری است.
مقاله برای تقویت این استدلال به تجربه سایر بازارها نیز اشاره می‌کند. به باور نویسنده، قیمت‌گذاری دستوری در بازار خودرو موجب شکل‌گیری بازارهای غیررسمی، افزایش اختلاف قیمت کارخانه و بازار و ایجاد تقاضای کاذب شده است. همچنین در حوزه خدمات مهندسی ساختمان نیز تعیین تعرفه‌های پایین‌تر از قیمت واقعی، باعث کاهش کیفیت خدمات و بروز مشکلات متعدد شده است. بر همین اساس، مقاله نتیجه می‌گیرد که کنترل اداری قیمت‌ها معمولاً به جای حل مسئله، انگیزه فعالیت در بازار رسمی را کاهش داده و زمینه ایجاد بی‌تعادلی‌های جدید را فراهم می‌کند.
حمایت از مستأجر یا محدود کردن حقوق مالکیت؟
پس از آشکار شدن ناکامی سیاست کنترل اجاره‌بها، پیشنهاد تازه‌ای از سوی برخی حامیان این قانون مطرح شده است. بر اساس این پیشنهاد، موجران تنها در شرایط مشخص و محدودی بتوانند قرارداد اجاره را تمدید نکنند. برای مثال، اگر مستأجر اجاره را پرداخت نکند، ملک نیاز به بازسازی اساسی داشته باشد یا مالک قصد سکونت در واحد مسکونی خود را داشته باشد، امکان پایان دادن به قرارداد وجود خواهد داشت. در غیر این صورت، مستأجر می‌تواند برای مدت طولانی در همان واحد باقی بماند.
حامیان این طرح معتقدند چنین محدودیتی امنیت سکونت مستأجران را افزایش می‌دهد و از جابه‌جایی‌های مکرر و افزایش ناگهانی اجاره‌بها جلوگیری می‌کند. از نگاه آنان، اگر مالک نتواند صرفاً به دلیل پایان مدت قرارداد مستأجر را مجبور به تخلیه کند، امکان دور زدن سقف اجاره نیز از بین خواهد رفت و قانون کنترل اجاره‌بها اثربخش‌تر خواهد شد.
با این حال، مقاله روایت متفاوتی را مطرح می‌کند و این سیاست را از زاویه حقوق مالکیت مورد بررسی قرار می‌دهد. نویسنده معتقد است که محدود کردن اختیار موجر در پایان دادن به قرارداد، در واقع بخشی از حقوق مالکانه افراد را محدود می‌کند. از این دیدگاه، مالک باید بتواند درباره نحوه استفاده از دارایی خود تصمیم بگیرد و مداخله دولت در این حوزه، تعادل میان حقوق مالک و مستأجر را بر هم می‌زند.
در ادامه، مقاله به دیدگاه برخی اقتصاددانان از جمله موسی غنی‌نژاد اشاره می‌کند که معتقدند حقوق مالکیت یکی از پایه‌های اصلی فعالیت اقتصادی و سرمایه‌گذاری است. از نظر آنان، اگر مالکان احساس کنند که اختیار کافی بر اموال خود ندارند، انگیزه خود را برای سرمایه‌گذاری در ساخت یا عرضه مسکن اجاره‌ای از دست خواهند داد. نتیجه چنین روندی، کاهش عرضه واحدهای استیجاری، خروج سرمایه از این بازار و دشوارتر شدن دسترسی مستأجران، به‌ویژه زوج‌های جوان و مستأجران جدید، به مسکن خواهد بود.
مقاله همچنین به استدلال‌های حقوقی و فقهی نیز اشاره می‌کند و بیان می‌کند که اصل تسلط افراد بر اموال خود، یکی از اصول شناخته‌شده در حقوق و فقه اسلامی است. از این منظر، هرگونه محدودیتی که اختیار مالک را بدون رضایت او کاهش دهد، می‌تواند با این اصل در تعارض قرار گیرد. بنابراین، نویسنده معتقد است که حمایت از مستأجران نباید به گونه‌ای باشد که حقوق بنیادین مالکان را نادیده بگیرد.
تجربه کشورهای دیگر و پیامدهای احتمالی ادامه مداخله دولت
یکی از استدلال‌های موافقان محدود کردن اختیارات موجران، استناد به قوانین برخی کشورهای توسعه‌یافته، به‌ویژه ایالت کالیفرنیا در آمریکاست. آنان معتقدند در این کشورها نیز مالکان نمی‌توانند بدون دلیل قرارداد اجاره را خاتمه دهند و همین امر به افزایش امنیت مستأجران کمک کرده است.
با این حال، مقاله تأکید می‌کند که چنین مقایسه‌ای بدون توجه به تفاوت‌های ساختاری بازارهای مسکن، گمراه‌کننده است. در بسیاری از کشورهای غربی، بخش قابل‌توجهی از بازار اجاره در اختیار شرکت‌های حرفه‌ای اجاره‌داری یا واحدهای مسکن حمایتی است که با مشارکت دولت یا نهادهای عمومی ساخته و مدیریت می‌شوند. در این کشورها، دولت علاوه بر اعمال برخی محدودیت‌ها، از طریق ارائه تسهیلات، معافیت‌های مالیاتی و حمایت‌های مالی، انگیزه سرمایه‌گذاری در بازار اجاره را نیز حفظ می‌کند.
در مقابل، بازار اجاره ایران تقریباً به طور کامل بر دوش مالکان خصوصی قرار دارد و بخش عمومی سهم قابل‌توجهی در عرضه مسکن استیجاری ندارد. علاوه بر این، شرایط اقتصادی دو کشور نیز تفاوت چشمگیری دارد. در اقتصادهای توسعه‌یافته، نرخ تورم پایین، بازدهی مناسب اجاره‌داری و ثبات اقتصادی موجب شده است سرمایه‌گذاری در بازار اجاره همچنان جذاب باقی بماند. اما در ایران، نرخ بالای تورم، کاهش بازده واقعی اجاره‌داری و افزایش هزینه‌های نگهداری ملک، انگیزه عرضه واحدهای اجاره‌ای را کاهش داده است.
از نگاه نویسنده، در چنین شرایطی اعمال محدودیت‌های جدید بر مالکان می‌تواند آثار معکوسی بر بازار داشته باشد. کاهش انگیزه سرمایه‌گذاری، خروج برخی مالکان از بازار اجاره، کاهش ساخت‌وساز با هدف اجاره و محدود شدن عرضه، از جمله پیامدهایی است که مقاله برای ادامه این سیاست‌ها پیش‌بینی می‌کند. در نهایت نیز این کمبود عرضه، فشار بیشتری بر مستأجران وارد خواهد کرد و برخلاف هدف اولیه قانون، شرایط را برای آنان دشوارتر خواهد ساخت.
در جمع‌بندی، مقاله این پیام را منتقل می‌کند که حمایت از مستأجران امری ضروری است، اما این حمایت باید بر پایه سیاست‌هایی صورت گیرد که هم از کارایی بازار حفاظت کند و هم حقوق مالکیت را محترم بشمارد. از نگاه نویسنده، تجربه یک سال گذشته نشان داده است که تکیه بر کنترل دستوری قیمت‌ها و محدود کردن اختیارات مالکان، بدون اصلاح ساختارهای اقتصادی و ایجاد انگیزه برای افزایش عرضه، نمی‌تواند به ثبات پایدار در بازار اجاره منجر شود.
نظرات کاربران