به گزارش شبکه اطلاع‌رسانی طلا و ارز، بازار اجاره مسکن در آذرماه امسال رفتاری متفاوت از آنچه طی سال‌های اخیر تجربه شده بود، نشان داد. در شرایطی که تورم عمومی کشور به سطوح بالای ۵۰ درصد رسیده، سرعت رشد اجاره‌بهای مسکن نه‌تنها هم‌پای تورم حرکت نکرد، بلکه وارد مسیر کاهشی شد. داده‌های مرکز آمار ایران حاکی است تورم اجاره مسکن در کل کشور که سال گذشته حدود ۴۰ درصد بود، در آذرماه امسال به ۳۳.۴ درصد کاهش یافته است.
در تهران نیز تصویر روشن‌تر است؛ تورم نقطه‌ای اجاره که در سال گذشته ۳۰ درصد ثبت شده و در ابتدای امسال تا ۳۶ درصد بالا رفته بود، در آذرماه به سطح ۲۱.۶ درصد سقوط کرد. این تغییر مسیر، آن هم در اوج فشارهای تورمی، بازار اجاره را به یکی از معدود بخش‌هایی تبدیل کرده که از تورم عمومی جا مانده و همین موضوع، پرسش‌های تازه‌ای درباره علل این فرونشست ایجاد کرده است.
ثبات نسبی قیمت‌ها در بازار اجاره تهران
بررسی شاخص اجاره مسکن «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد بازار اجاره تهران در آذرماه به نوعی ثبات نسبی رسیده است. مطابق این شاخص، اجاره‌بهای هر مترمربع واحد مسکونی در ابتدای زمستان، با فرض تبدیل کامل پول پیش به اجاره ماهانه، به حدود ۴۷۲ هزار تومان رسیده؛ هرچند میانگین فایل‌های عرضه‌شده در مناطق ۲۲گانه تهران، رقمی نزدیک به ۵۲۰ هزار تومان را نشان می‌دهد.
میانگین اجاره‌بهای پیشنهادی آپارتمان‌های عرضه‌شده در بازار اجاره آذرماه، ۲۳.۵ میلیون تومان اجاره ماهانه به‌همراه ۶۲۶ میلیون تومان پول پیش بوده است؛ رقمی که در مقایسه با ابتدای همین ماه تغییر محسوسی نداشته و نشان‌دهنده تثبیت سطح اجاره‌بهاست. بررسی فایل‌های عرضه‌شده و قراردادهای منعقدشده نیز تأیید می‌کند که تورم ماهانه اجاره در تهران عملاً به صفر رسیده و بازار در آذرماه، ادامه مسیر آبان را تکرار کرده است.
چرا تورم اجاره فروکش کرد؟ نقش فصل سرد و تمدید قراردادها
تحقیقات میدانی از بازار اجاره نشان می‌دهد دو عامل اصلی در کاهش شتاب رشد اجاره‌بها در پاییز و به‌ویژه آذرماه نقش داشته‌اند. نخست، ورود بازار اجاره به فصل سرد سال است؛ فصلی که به‌طور سنتی با کاهش جابه‌جایی مستاجران همراه می‌شود و تقاضای مؤثر برای اجاره را پایین می‌آورد. دومین عامل، افزایش سهم تمدید اجاره‌نامه‌هاست؛ رفتاری که هم برای مستاجران و هم برای موجران مقرون‌به‌صرفه تلقی می‌شود.
تمدید قرارداد معمولاً با رشد محدودتر اجاره‌بها نسبت به انعقاد قرارداد جدید همراه است و از سوی دیگر، موجران نیز با تمدید قرارداد، ریسک خالی‌ماندن واحد و هزینه‌های جانبی جست‌وجوی مستاجر جدید را کاهش می‌دهند. هرچند این تمدیدها به‌طور کامل در آمارهای رسمی منعکس نمی‌شود، اما اثر روانی و واقعی آن بر انتظارات موجران جدید، نقش مهمی در مهار رشد اجاره‌بها داشته است. در کنار این عوامل، خروج بخشی از دلالان از بازار اجاره و تمرکز آنها بر معاملات خرید و فروش، به‌ویژه پس از انتقال ثبت معاملات اجاره به سامانه دولتی و کاهش جذابیت واسطه‌گری، از دیگر دلایل آرام‌تر شدن بازار در ماه‌های اخیر به شمار می‌رود.
پیوند تورم اجاره با تورم مسکن و اقتصاد کلان
کارشناسان معتقدند جاماندگی تورم اجاره از تورم عمومی بیش از هر چیز به وضعیت بازار مسکن بازمی‌گردد. غلامرضا سلامی، صاحب‌نظر اقتصاد مسکن، می‌گوید تورم اجاره تابعی از رشد قیمت مسکن است و طی دو سال گذشته، رشد واقعی قیمت مسکن منفی بوده است. قیمت اسمی مسکن نه‌تنها هم‌پای تورم عمومی افزایش نیافته، بلکه قیمت دلاری آن نیز به‌طور محسوسی کاهش پیدا کرده و همین موضوع، امکان افزایش شدید اجاره‌بها را محدود کرده است.
از سوی دیگر، رکود معاملات خرید و فروش باعث شده بسیاری از عرضه‌کنندگان به‌جای فروش، به اجاره‌داری روی بیاورند تا بخشی از هزینه‌های ساخت‌وساز یا نگهداری ملک را جبران کنند؛ رفتاری که عرضه در بازار اجاره را افزایش داده و فشار قیمتی را کاهش داده است. با این حال، سلامی هشدار می‌دهد که این وضعیت پایدار نیست و تجربه سال‌های گذشته نشان می‌دهد هرگاه تورم اجاره از تورم عمومی عقب مانده، در دوره‌ای کوتاه تلاش کرده خود را به آن نزدیک کند؛ فرآیندی که می‌تواند در صورت تغییر شرایط، دوباره به افزایش فشار بر مستاجران منجر شود.
فرونشست موقت یا آرامش پایدار؟
آنچه امروز در بازار اجاره مشاهده می‌شود، بیش از آنکه نشانه بهبود بنیادین باشد، بازتاب محدود شدن توان پرداخت مستاجران و رکود عمیق بازار مسکن است. علی فرنام، مدیر گروه عمران و شهرسازی مرکز پژوهش‌های مجلس، تأکید می‌کند که رشد پایین درآمدها در مقایسه با تورم، استطاعت مستاجران را به‌شدت کاهش داده و همین عامل، سقفی نانوشته بر رشد اجاره‌بها ایجاد کرده است. به همین دلیل، حتی این احتمال وجود دارد که در سال آینده نیز تورم اجاره در سطحی پایین‌تر از تورم عمومی باقی بماند، مگر آنکه شوک تازه‌ای از سمت اقتصاد کلان یا بازار مسکن وارد شود.
با این حال، واقعیت آن است که ریشه اصلی فشار بر بازار اجاره، تورم مزمن اقتصاد ایران است؛ تورمی که تا مهار نشود، ثبات فعلی بازار اجاره می‌تواند موقتی باشد. فرونشست تورم اجاره اگرچه در کوتاه‌مدت اندکی از فشار معیشتی مستاجران کاسته، اما بدون اصلاحات کلان، توسعه مسکن اجتماعی و کنترل تورم عمومی، نمی‌تواند تضمینی برای بهبود پایدار وضعیت اجاره‌نشین‌ها باشد.
نظرات کاربران