بازار مسکن در رکود چسبنده؛ ۳ سناریو پیش‌روی خریداران

به گزارش شبکه اطلاع‌رسانی طلا و ارز، بررسی میدانی از محله‌های شمالی تا جنوبی تهران نشان می‌دهد بازار مسکن این روزها نه رشد محسوس قیمت را تجربه می‌کند و نه افت آشکار را. به بیان دیگر، رکود در این بازار الزاماً به معنای ارزان‌شدن مسکن نیست. کاهش قدرت خرید متقاضیان و توقف بخش بزرگی از معاملات، فروشندگان را به سمت تثبیت قیمت‌های اعلامی سوق داده و بازار را در وضعیتی به‌نام «چسبندگی قیمت» نگه داشته است.

طبق این بررسی میدانی، در بسیاری از محله‌های تهران، تعداد بازدیدکنندگان از ملک‌ها کاهش یافته، اما قیمت‌های درخواستی فروشندگان تغییر چندانی نکرده است. فاصله بین قیمت پیشنهادی خریدار و قیمت مورد انتظار فروشنده در ماه‌های اخیر بیش‌تر شده و همین شکاف، بخش زیادی از معاملات را متوقف کرده است. نتیجه این وضعیت، کاهش شمار قراردادهای ثبت‌شده در بنگاه‌های معاملات ملکی است، بدون آنکه قیمت اسمی مسکن افت کند.

چسبندگی قیمت یعنی چه؟

چسبندگی قیمت به این معناست که با وجود افت تقاضا، قیمت‌های اعلامی فروشندگان پایین نمی‌آید. به گفته فعالان صنفی بازار مسکن، فروشندگان ملک برخلاف خریداران، معمولاً تحت فشار مالی فوری برای نقدشدن دارایی خود نیستند؛ به همین دلیل ترجیح می‌دهند به‌جای کاهش قیمت، منتظر بازگشت تقاضا بمانند. این رفتار در دوره‌های رکود گذشته بازار مسکن ایران هم چندین بار تکرار شده است.

۳ سناریوی پیش‌روی بازار مسکن

سناریوی نخست، تداوم همین وضعیت فعلی است؛ رکود معاملاتی ادامه پیدا می‌کند و قیمت اسمی مسکن تقریباً ثابت می‌ماند. در این حالت، با توجه به نرخ تورم عمومی، ارزش واقعی مسکن به‌مرور کاهش می‌یابد، حتی اگر قیمت اعلامی روی کاغذ تغییر نکند. این سناریو به معنای رکود فرسایشی است؛ نه جهش قیمت رخ می‌دهد و نه اصلاح آشکار.

سناریوی دوم، اصلاح تدریجی و ناهمگون قیمت‌هاست. اگر توقف معاملات طولانی شود، برخی فروشندگان، به‌ویژه صاحبان واحدهای قدیمی‌تر یا کم‌متقاضی، زیر فشار هزینه نگهداری و انتظار طولانی، قیمت درخواستی خود را پایین می‌آورند. این اصلاح در همه محله‌ها و همه رده‌های قیمتی یکسان رخ نمی‌دهد و بیش‌تر محدود به بخش‌هایی از بازار می‌ماند که تقاضای کمتری دارند.

سناریوی سوم، جهش ناگهانی قیمت است. تجربه چرخه‌های قبلی نشان می‌دهد با یک محرک بیرونی، مانند جهش نرخ ارز یا رشد سریع نقدینگی، بخشی از سرمایه سرگردان می‌تواند دوباره به سمت مسکن حرکت کند. در این حالت، رکود معاملاتی به‌سرعت جای خود را به افزایش تقاضا و رشد قیمت می‌دهد؛ اتفاقی که در چند دوره گذشته بازار مسکن ایران رخ داده است.

متغیر تعیین‌کننده کدام است؟

کدام‌یک از این ۳ سناریو محقق می‌شود، به متغیرهایی بیرون از بازار مسکن مانند روند تورم، نرخ ارز و حجم نقدینگی وابسته است. تا زمانی که این متغیرها ثبات نداشته باشند، بازار مسکن هم در همین حالت بلاتکلیف باقی می‌ماند؛ نه رونق آشکار و نه افت قیمت. تشخیص اینکه بازار به کدام مسیر نزدیک‌تر است، برعهده مشاهده‌گران و تحلیل‌گران این حوزه است.