سقف اجاره‌بها در برابر واقعیت بازار مسکن؛ چرا بخشنامه‌ها اجرا نمی‌شود؟

به گزارش شبکه اطلاع‌رسانی طلا و ارز، هر سال در فصل تابستان و به‌ویژه شهریورماه، حجم بالایی از قراردادهای اجاره مسکن تمدید یا تغییر می‌کند. امسال نیز مصوبات حمایتی از جمله سقف‌گذاری روی درصد افزایش اجاره‌بها و الزام به تمدید خودکار قرارداد برای مستأجران ابلاغ شده است. با این حال، بررسی میدانی نشان می‌دهد بخش بزرگی از قراردادهای تازه با رقمی فراتر از سقف تعیین‌شده امضا می‌شود.

سقف مصوب معمولاً بر اساس نرخ تورم اعلامی مراجع رسمی و برای هر منطقه به‌طور جداگانه تعیین می‌شود؛ یعنی درصد مجاز افزایش اجاره در تهران با شهرهای کوچک‌تر یکسان نیست. هدف این سازوکار، جلوگیری از رشد شتاب‌زده هزینه مسکن برای خانوارهایی است که درآمدشان با همان سرعت افزایش پیدا نمی‌کند.

شکاف میان مصوبه و واقعیت

در عمل، بسیاری از مالکان قرارداد جدید را با درصد افزایشی بالاتر از سقف مصوب می‌بندند. علت اصلی، نبود ضمانت اجرایی روشن و هزینه بالای پیگیری حقوقی برای مستأجر است. از سوی دیگر، افزایش هزینه ساخت‌وساز، رشد قیمت زمین و کاهش عرضه واحدهای اجاره‌ای در محله‌های پرتقاضا، فشار فروش را از سمت موجر به سمت مستأجر منتقل کرده است؛ به بیان ساده، در نبود واحد خالی کافی، مالک قدرت چانه‌زنی بیشتری دارد و می‌تواند رقم موردنظر خودش را دیکته کند.

بخشنامه تمدید خودکار قرارداد نیز قرار بود امنیت سکونت مستأجران را در برابر تخلیه ناگهانی افزایش دهد. اما گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد برخی مالکان با طرح بهانه‌هایی مانند نیاز شخصی به ملک، عملاً مسیر تمدید را می‌بندند و مستأجر را وارد چرخه جست‌وجوی واحد جدید با اجاره بالاتر می‌کنند.

اثر مستقیم روی بودجه خانوار

این شکاف میان مصوبه و بازار، اثر مستقیمی روی بودجه ماهانه خانوارهای مستأجر دارد. وقتی رشد اجاره از رشد درآمد پیشی می‌گیرد، سهم مسکن از هزینه‌های ماهانه خانوار بزرگ‌تر می‌شود و فضای کمتری برای سایر مخارج باقی می‌ماند. همین موضوع بخشی از تقاضای اجاره را به سمت محله‌های دورتر از مرکز شهر یا شهرهای اقماری سوق داده است، جایی که قیمت پایین‌تر است اما هزینه رفت‌وآمد و زمان سفر روزانه افزایش می‌یابد.

کارشناسان بازار مسکن معتقدند بدون افزایش عرضه واحدهای اجاره‌ای و ایجاد ضمانت اجرایی برای سقف مصوب، فاصله میان بخشنامه‌های حمایتی و رفتار واقعی بازار در فصل‌های آینده نیز ادامه خواهد داشت. تصمیم نهایی درباره نحوه مواجهه با این شرایط، به شرایط مالی و اولویت‌های هر خانوار بازمی‌گردد.