شکاف درآمد و قیمت خانه، مسکن را به رکود پاییزی نزدیک می‌کند

به گزارش شبکه اطلاع‌رسانی طلا و ارز، فاصله میان درآمد خانوارها و قیمت مسکن به نقطه‌ای رسیده که فعالان این بازار از رکود در فصل پاییز سخن می‌گویند. افزایش هزینه مصالح ساختمانی، قیمت تمام‌شده ساخت را بالا برده و افت قدرت خرید، تقاضای مصرفی را محدود کرده است. تسهیلات بانکی خرید مسکن نیز به دلیل هزینه بالای تأمین منابع و سنگینی اقساط، نتوانسته این شکاف را پر کند. برای خانواری که سال‌هاست چشم به خانه‌دار شدن دارد، این یعنی هدف نزدیک‌تر نمی‌شود، بلکه دورتر می‌رود.

چرا ساخت خانه گران‌تر شده است؟

قیمت نهاده‌های ساختمانی، از میلگرد و سیمان تا کارگر و تجهیزات، در ماه‌های اخیر رشد کرده است. خوب که چی؟ این افزایش مستقیم به قیمت تمام‌شده هر متر مربع ساخت منتقل می‌شود. سازنده‌ها برای پوشش این هزینه‌ها ناچارند قیمت فروش را بالا نگه دارند، حتی اگر خریدار در بازار کم‌رمق باشد. نتیجه، فاصله بیشتر میان قیمت پیشنهادی و توان مالی خانوارهاست.

در همین حال، رشد درآمد خانوار همگام با این هزینه‌ها پیش نرفته است. وقتی دستمزد و درآمد عمومی کندتر از قیمت مسکن رشد می‌کند، خرید خانه برای بخش بزرگی از جامعه از دسترس خارج می‌شود. همین شکاف است که فعالان بازار را نگران فصل پاییز کرده، زیرا پاییز و زمستان معمولاً فصل رونق نسبی معاملات مسکن بوده‌اند.

تسهیلات مسکن و اوراق تسه چرا کافی نیست؟

اوراق تسه، برگه‌های تسهیلات مسکن هستند که متقاضیان وام خرید خانه باید آن‌ها را از بازار بورس بخرند تا واجد شرایط دریافت وام از بانک مسکن شوند. خوب که چی؟ هرچه قیمت این اوراق بالاتر برود، هزینه اولیه گرفتن وام هم بیشتر می‌شود. از سوی دیگر، سقف وام و مبلغ اقساط ماهانه با قیمت واقعی مسکن هم‌خوانی ندارد. نتیجه این است که تسهیلات بانکی، به‌جای پل ارتباطی میان درآمد و قیمت، خود به یک هزینه اضافه تبدیل شده است.

کشمکش خریدار و فروشنده

در چنین شرایطی، فروشنده حاضر به کاهش محسوس قیمت نیست، چون هزینه ساخت یا خرید ملک برایش بالا بوده است. خریدار هم توان پرداخت قیمت فعلی را ندارد و ترجیح می‌دهد منتظر بماند. این ایستادگی دو طرف، معاملات را کند می‌کند و می‌تواند به افت تعداد قراردادها در ماه‌های آینده بینجامد، بدون آنکه لزوماً قیمت‌های اسمی مسکن کاهش پیدا کند.

این وضعیت تازه نیست و در چرخه‌های قبلی بازار مسکن ایران هم دیده شده است؛ دوره‌هایی که رشد قیمت متوقف می‌شود اما تعداد معاملات به‌شدت کم می‌ماند. تحلیلگران این الگو را رکود معاملاتی می‌نامند، در برابر رکود قیمتی که با کاهش واقعی نرخ‌ها همراه است. تشخیص اینکه بازار مسکن در ادامه پاییز کدام مسیر را طی می‌کند، به تحولات هزینه ساخت، سیاست‌های تسهیلاتی و روند درآمد خانوار بستگی دارد.