به گزارش شبکه اطلاع‌رسانی طلا و ارز، بازار مسکن ایران در میانه پاییز ۱۴۰۵ هنوز از رکود تورمی بیرون نیامده است. رکود تورمی در این بازار یعنی شمار معاملات پایین مانده، اما قیمت اسمی خانه کاهش پیدا نکرده است. فروشنده‌ها حاضر نیستند قیمت را پایین بیاورند و خریداران توان پرداخت قیمت‌های فعلی را ندارند. حاصل این وضعیت بازاری است که نه به سمت رونق می‌رود و نه به سمت افت قیمت.
اهمیت این بن‌بست در جایگاه مسکن در زندگی خانوار است. خانه برای بیش‌تر خانواده‌ها بزرگ‌ترین دارایی و بزرگ‌ترین هزینه زندگی است. وقتی قیمت ثابت می‌ماند و درآمدها به آن نمی‌رسد، فاصله مستأجر تا مالک شدن هر ماه بیش‌تر می‌شود. از سوی دیگر، کسی که ملک دارد و به پول نقد نیاز پیدا می‌کند، با بازاری کم‌مشتری روبه‌رو است.
کشمکش خریدار و فروشنده
منطق فروشنده روشن است. در اقتصادی با تورم بالا، ملک یکی از ابزارهای اصلی حفظ ارزش پول به حساب می‌آید. فروش با قیمت پایین‌تر برای مالک به معنای زیان در برابر تورم است. افزایش هزینه زمین، مصالح و دستمزد هم قیمت تمام‌شده ساخت را بالا نگه داشته و انگیزه سازنده‌ها برای کاهش قیمت را کم کرده است.
در طرف مقابل، قدرت خرید متقاضیان مصرفی، یعنی کسانی که برای سکونت خانه می‌خرند، کاهش پیدا کرده است. سقف وام مسکن در مقایسه با قیمت ۱ واحد مسکونی در شهرهای بزرگ سهم کوچکی از هزینه خرید را پوشش می‌دهد. به همین دلیل، بخش زیادی از این گروه از بازار کنار رفته و به بازار اجاره روی آورده‌اند. این جابه‌جایی فشار تقاضا را از بازار خرید به بازار اجاره منتقل کرده است.
چرا قیمت پایین نمی‌آید
اقتصاددان‌ها این رفتار را «چسبندگی قیمت به سمت پایین» می‌نامند؛ یعنی قیمت اسمی خانه در دوره رکود کاهش نمی‌یابد و فقط رشدش کند یا متوقف می‌شود. نکته‌ای که این بن‌بست را عجیب نشان می‌دهد همین‌جاست: قیمت روی کاغذ ثابت است، اما با کسر تورم، ارزش واقعی ملک ممکن است در حال کاهش باشد. به بیان ساده، تعدیل قیمت مسکن از راه تورم انجام می‌شود، نه از راه ارزان شدن اسمی خانه.
رفتار بازار مسکن معمولاً با تأخیر از بازارهای دیگر مانند دلار و طلا اثر می‌گیرد. سرمایه‌گذاران بازدهی ملک را با این بازارها مقایسه می‌کنند. کم بودن نقدشوندگی مسکن، یعنی دشواری تبدیل سریع ملک به پول نقد، باعث شده بخشی از سرمایه‌ها در شرایط ابهام سراغ دارایی‌های نقدشونده‌تر بروند.
سناریوهای پیش رو
داده‌ها و رفتار فعلی بازار نشان می‌دهد محتمل‌ترین سناریو در کوتاه‌مدت ادامه همین وضعیت است: معاملات کم و قیمت‌های اسمی کمابیش ثابت. خروج از این بن‌بست به چند متغیر بستگی دارد؛ از جمله مسیر نرخ تورم، تحولات بازار ارز و تغییر در سیاست‌های وام مسکن. هر تغییر محسوس در این متغیرها می‌تواند توازن میان خریدار و فروشنده را جابه‌جا کند، اما جهت و زمان این جابه‌جایی هنوز روشن نیست.
نظرات کاربران