به گزارش شبکه اطلاع‌رسانی طلا و ارز، معاملات عادی یکی از اصلی‌ترین ریشه‌های اختلاف بر سر مالکیت املاک در ایران بوده است. معامله عادی یعنی خرید و فروشی که فقط با قولنامه یا مبایعه‌نامه بنگاهی انجام می‌شود و در دفترخانه به ثبت نمی‌رسد. ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول برای ساماندهی همین املاک سازوکاری تعیین کرده است.
این موضوع برای خانواده‌هایی که بخش بزرگی از دارایی خود را در قالب ملک نگه داشته‌اند، اثر مستقیم دارد. ملکی که سند رسمی ندارد، در برابر فروش هم‌زمان به چند خریدار آسیب‌پذیرتر است. چنین ملکی معمولاً به‌عنوان وثیقه وام بانکی هم پذیرفته نمی‌شود. همین محدودیت‌ها نقدشوندگی آن را پایین می‌آورد؛ یعنی فروش آن به قیمت منصفانه و در زمان کوتاه دشوارتر است.
مشکل از کجا شروع شد
طی دهه‌های گذشته، بخش قابل‌توجهی از خرید و فروش ملک در کشور بیرون از سامانه ثبت رسمی انجام شده است. قولنامه سریع و کم‌هزینه بود و نیازی به طی مراحل اداری نداشت. اما همین سادگی، سابقه مالکیت بسیاری از واحدها را از دید سامانه رسمی پنهان نگه داشت.
نتیجه این وضعیت، پدیده‌ای به نام «معاملات معارض» بوده است. معامله معارض یعنی یک ملک، با چند قرارداد جداگانه، به بیش از ۱ نفر واگذار شود. در این حالت، چند خریدار هم‌زمان خود را مالک یک ملک می‌دانند. حل چنین اختلافی معمولاً ماه‌ها یا سال‌ها زمان و هزینه می‌برد.
ماده ۱۰ چه سازوکاری دارد
بر پایه گزارش‌های منتشرشده، ماده ۱۰ این قانون برای شناسایی و ثبت املاک و حقوقی که بدون سند رسمی در اختیار اشخاص قرار گرفته‌اند، مسیر مشخصی تعیین کرده است. هدف این است که این املاک وارد سامانه رسمی شوند و برای هرکدام سابقه مالکیت روشنی شکل بگیرد. جزئیات اجرایی، از جمله مهلت‌ها و مدارک لازم، در دستورالعمل‌های اجرایی مشخص می‌شود.
پیامد عملی این تغییر برای بازار، شفافیت بیش‌تر است. وقتی سابقه هر ملک در یک سامانه واحد ثبت شود، امکان فروش دوباره آن به خریدار دوم کاهش می‌یابد. انتظار می‌رود فاصله قیمت میان املاک قولنامه‌ای و سنددار نیز در بلندمدت تحت تأثیر این روند قرار گیرد؛ هرچند میزان این اثر به سرعت و کیفیت اجرای قانون بستگی دارد.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در سال ۱۴۰۳ تصویب شد و اجرای آن به‌صورت مرحله‌ای پیش می‌رود. محور اصلی این قانون، انتقال معاملات ملکی از قولنامه کاغذی به ثبت الکترونیک و رسمی است. پیش از این نیز طرح کاداستر، یعنی نقشه‌برداری دقیق و ثبت مختصات جغرافیایی هر ملک، با هدفی مشابه دنبال شده بود.
نظرات کاربران