به گزارش شبکه اطلاع‌رسانی طلا و ارز، فوت یکی از دو طرف قرارداد اجاره آن را باطل نمی‌کند. قرارداد تا پایان مدتی که در آن آمده معتبر است. ماده ۴۹۷ قانون مدنی این قاعده را به‌صراحت بیان می‌کند. پس مستأجر مجبور نیست پس از فوت مالک خانه را فوری تخلیه کند. ورثه مستأجر هم می‌توانند تا پایان مدت در ملک بمانند.
این موضوع برای میلیون‌ها خانوار مستأجر اهمیت مستقیم دارد. بیش‌تر سرمایه این خانوارها در قالب ودیعه یا همان پول پیش نزد مالک است. هر ابهامی در سرنوشت قرارداد می‌تواند این سرمایه را بلاتکلیف کند. وکلای حوزه ملک می‌گویند قراردادهای اجاره ساده به نظر می‌رسند، اما شناخت چند قاعده پایه جلوی بخش بزرگی از اختلاف‌ها را می‌گیرد.
وقتی موجر فوت می‌کند
با فوت مالک، ملک به ورثه او می‌رسد. ورثه همه حقوق و تعهدهای موجر را هم به ارث می‌برند. آن‌ها حق دریافت اجاره‌بها را دارند و در پایان قرارداد باید ودیعه را به مستأجر برگردانند. به زبان ساده، فقط نام طرف قرارداد تغییر می‌کند و مفاد آن همان است که بود.
قانون یک استثنا هم دارد. اگر موجر فقط تا پایان عمر خود حق استفاده از ملک را داشته باشد، قرارداد با فوت او پایان می‌یابد. نمونه رایج این حالت «حق عمری» است؛ یعنی مالک اصلی استفاده از ملک را فقط تا زمان حیات ۱ نفر به او واگذار کرده است. در این وضعیت، مستأجر باید برای بقیه مدت با مالک اصلی قرارداد تازه ببندد.
وقتی مستأجر فوت می‌کند
ورثه مستأجر نیز جای او را در قرارداد می‌گیرند. آن‌ها می‌توانند تا پایان مدت در ملک بمانند و اجاره‌بها را بپردازند. ودیعه نیز در پایان قرارداد به آن‌ها می‌رسد. اما اگر در قرارداد شرط شده باشد که فقط شخص مستأجر از ملک استفاده کند، قرارداد با فوت او پایان می‌یابد. حقوق‌دانان به این شرط «مباشرت» می‌گویند.
عیب ملک و حق فسخ
پرسش رایج دیگر به عیب ملک مربوط است؛ مانند نشت آب، خرابی لوله‌کشی یا ایراد سازه‌ای. طبق ماده ۴۷۸ قانون مدنی، اگر ملک هنگام قرارداد معیوب بوده و مستأجر از آن خبر نداشته، حق فسخ دارد. اما اگر موجر عیب را بدون ضرر به مستأجر برطرف کند، این حق از بین می‌رود. تعمیرات اساسی لازم برای استفاده از ملک نیز بر عهده مالک است.
کارشناسان حقوقی دو نکته را برای هر دو طرف یادآوری می‌کنند. ثبت دقیق وضعیت ملک، مبلغ ودیعه و شرط‌های ویژه در متن قرارداد، بیش‌ترین نقش را در پیشگیری از اختلاف دارد. پس از فوت یکی از طرفین نیز، اطلاع‌رسانی زودهنگام به طرف مقابل و شناسایی ورثه، روند ادامه قرارداد و بازگرداندن ودیعه را ساده‌تر می‌کند.
نظرات کاربران